Kvalitet: ejendomsselskaber

Se, hvor godt virksomheden bruger penge, tjener overskud og understøtter sin økonomi.

Scoren forklaret med billeder

Kvalitet: ejendomsselskaber: forklaret med billeder. De samme tjek forklares nedenfor. — Åbn billedet i fuld størrelse i en ny fane.

Det undersøger vi

Guiden bruger justeret ejendomsindtjening, kaldet FFO. Beregningen lægger den gradvise nedskrivning af ejendommenes bogførte værdi tilbage og justerer visse andre poster. I denne indtjening er ikke alle udgifter til bygninger trukket fra, f.eks. nye tage. Derfor kan der være færre penge til betalinger til ejerne. Mangler disse tal, bruger Findx guiden for de fleste virksomheder.

Bruger pengene godt (20%)

Hvor meget tjener ejendomsselskabet på de penge, der er investeret i det?

Dækker betalinger til ejere (25%)

Dækker den justerede ejendomsindtjening udbyttet, altså betalingerne til ejerne?

Øger ejendomsindtjeningen (20%)

Vokser den justerede indtjening pr. aktie?

Stabil ejendomsindtjening (10%)

Hvor stabil er den justerede ejendomsindtjening i forhold til indtægterne?

Kan bære gælden (25%)

Hvor godt dækker den justerede indtjening renter og gæld? Hvor meget af finansieringen er lånt?

Sådan læser du scoren

Hver del får fra 0 til 100 point. Procenterne ovenfor viser, hvor meget hver del tæller. En højere samlet score betyder bedre resultater på disse tjek.

Manglende tal betyder, at scoren bygger på færre oplysninger. De kan ændre, hvor meget de øvrige tjek tæller. Ved for få brugbare oplysninger vises ingen score. Læs noterne ved virksomhedens score. Et brugbart mål for afkast er nødvendigt.

En stærk virksomhed kan stadig have en dyr aktie. Scoren forudsiger ikke, hvad aktiekursen vil gøre.

Sådan beregner vi pointene

Ejendomsselskaber (REITs)

For ejendomsselskaber af typen REIT bruger vi et tilpasset mål for indtjening kaldet FFO. Det lægger blandt andet regnskabets afskrivninger på ejendomme tilbage til overskuddet. FFO hjælper med at belyse indtjeningen fra ejendommene, men er ikke det samme som kontanter til rådighed efter alle udgifter.

▸Afkast på kapital – 20%: Vi bruger ejendomsselskabets afkast på kapital, ROC. Skalaen går fra 2% ved 0 point til 10% ved 100 point.
▸Indtjening i forhold til udbytte – 25%: Vi sammenligner FFO pr. aktie med udbyttet pr. aktie. Det viser, hvor godt dette indtjeningsmål dækker udbyttet. Vi lægger stor vægt på det, fordi udlodninger til ejerne er en vigtig del af REIT-modellen.
▸Forretningsudvikling – 20%: Vi ser på væksten i FFO pr. aktie.
▸Indtjeningens stabilitet – 10%: Vi ser på, hvor stabilt FFO er i forhold til omsætningen.
▸Økonomisk styrke – 25%: Vi sammenligner FFO med renteudgifterne (40% af denne del) og gælden (30% af denne del). Gæld i forhold til samlet kapital tæller 30% af denne del. Det hjælper med at vurdere gældens størrelse i forhold til indtjening og finansiering.

Hvis vi ikke har brugbare FFO-tal for et ejendomsselskab, bruger vi beregningen for almindelige virksomheder.

Hvad sker der, hvis vi mangler tal?

Et dårligt resultat og et manglende tal er to forskellige ting. Et dårligt resultat trækker sin del af scoren ned. Hvis et tal mangler, kan de andre dele få større betydning. Samtidig viser vi, at vurderingen bygger på færre oplysninger.

Vi måler, hvor stor en del af beregningen vi har oplysninger til. Vi bruger delenes vægte, så et manglende mål, der tæller meget, også får større betydning. Mindst 90% giver normalt Høj tillid, 70% til under 90% giver Middel, og 60% til under 70% giver Begrænset. Hvis nogle tal bygger på en alternativ beregning, kan tilliden være lavere.

Vi viser ikke en samlet kvalitetsscore, hvis vi har oplysninger til mindre end 60% af beregningen. Vi skal også have en brugbar måling af afkast på kapital. Mangler den, viser vi heller ikke scoren. For en bank bruger vi bankens tilsvarende afkastmål.

Et mål, som ikke bruges for den pågældende virksomhedstype, tæller ikke som manglende. Vi vurderer for eksempel ikke en bank ud fra den almindelige beregning af frie pengestrømme.