Finansiel styrke: ejendomsselskaber

Se, hvor godt virksomheden er rustet til at klare svære tider.

Scoren forklaret med billeder

Finansiel styrke: ejendomsselskaber: forklaret med billeder. De samme tjek forklares nedenfor. — Åbn billedet i fuld størrelse i en ny fane.

Det undersøger vi

Guiden bruger justeret ejendomsindtjening, kaldet FFO. Beregningen lægger den gradvise nedskrivning af ejendommenes bogførte værdi tilbage og justerer visse andre poster. I denne indtjening er ikke alle udgifter til bygninger trukket fra, f.eks. nye tage. Derfor kan der være færre penge til betalinger til ejerne. Mangler disse tal, bruger Findx guiden for de fleste virksomheder.

Kan bære ejendomsgælden (35%)

Understøtter den justerede indtjening renter og gæld? Hvor store er de langfristede lån?

Stabil ejendomsindtjening (20%)

Hvor ofte var den justerede ejendomsindtjening positiv? Hvor store var faldene?

Klarer fald i indtægterne (15%)

Hvor stort var det største fald i indtægter pr. aktie?

Holdbar indtjening (15%)

Overstiger afkastet låneomkostningerne? Følger den justerede indtjening med indtægterne?

Dækker betalinger til ejere (15%)

Hvor meget af den justerede ejendomsindtjening betales som udbytte til ejerne?

Sådan læser du scoren

70–100 betyder stærk, 50–69 moderat, 30–49 svag, og 0–29 meget svag. En god samlet score kan stadig have en advarsel om en bestemt svaghed.

Procenterne gælder, når virksomheden betaler udbytte. Udbytte er betalinger til ejerne. Uden udbytte udelader vi den del og fordeler scoren mellem de fire andre dele i samme forhold.

Manglende tal betyder, at scoren bygger på færre oplysninger. De kan ændre, hvor meget de øvrige tjek tæller. Ved for få brugbare oplysninger vises ingen score. Læs noterne ved virksomhedens score. Der skal også være nok oplysninger om gæld og evnen til at betale.

En stærk virksomhed kan stadig have en dyr aktie. Scoren forudsiger ikke, hvad aktiekursen vil gøre.

Sådan beregner vi pointene

Ejendomsselskaber (REITs)

Afskrivninger på ejendomme kan gøre det almindelige regnskabsoverskud mindre brugbart til at vurdere ejendomsdriften. Vi bruger FFO, som justerer indtjeningen for afskrivninger på ejendomme og visse andre poster. FFO er ikke de penge, der er tilbage efter vedligeholdelse og forbedringer af ejendomme. Vi bruger ikke AFFO her.

FFO hjælper os med at vurdere rentedækning, gæld og udbytte. De positive år og det største fald viser modstandskraften. Vi bruger salg pr. aktie til at måle følsomhed over for tilbagegang, så det samme FFO-fald ikke tælles igen i den del.

Ejendomsselskaber uden brugbare FFO-tal følger metoden for almindelige virksomheder.

Gæld og evnen til at betale

▸Indtjening til at dække ejendommenes renteudgifterVi bruger ejendomsselskabets mål for FFO-rentedækning til at vurdere, hvor godt indtjeningen kan bære renteudgifterne. Et større forholdstal giver mere plads, hvis ejendommenes indtjening falder. FFO er justeret ejendomsindtjening, ikke kontanter tilbage efter vedligeholdelse og forbedringer.Tæller 40% af denne delscore. Point: 1,5× giver 0 point; 5× giver 100.
▸Ejendomsindtjening i forhold til gældVi sammenligner årets FFO med den samlede gæld. Ved 20% svarer FFO til en femtedel af gælden. En højere procent betyder mere justeret ejendomsindtjening i forhold til lånene. Det hjælper med at vurdere gældsbyrden sammen med rentedækningen.Tæller 30% af denne delscore. Point: 5% giver 0 point; 20% giver 100.
▸Langfristet gældVi sammenligner den langfristede gæld med kapitalen, der finansierer virksomheden. Kommer 40 kr. af hver 100 kr. fra langfristede lån, er forholdet 40%. En mindre gældsandel giver virksomheden mere plads, når resultaterne bliver svagere.Tæller 30% af denne delscore. Point: 20% giver 100 point; 80% giver 0.

Overskud og penge gennem svære år

▸År med positiv ejendomsindtjeningVi tæller de år, hvor FFO pr. aktie var positivt. FFO justerer regnskabets indtjening for afskrivninger på ejendomme og visse andre poster. Flere positive år viser, at ejendommene mere stabilt har givet positiv justeret indtjening.Tæller 60% af denne delscore.
▸Største fald i ejendomsindtjeningenVi finder det største fald fra et tidligere højt til et senere lavt FFO pr. aktie. Et fald fra 8 kr. til 4 kr. pr. aktie er 50%. Mindre fald viser, at den justerede ejendomsindtjening har holdt sig bedre i svagere perioder.Tæller 40% af denne delscore.

Følsomhed over for tilbagegang

▸Største fald i salg pr. aktieVi måler det største fald fra et tidligere højt til et senere lavt salg pr. aktie. Et fald fra 100 kr. til 70 kr. pr. aktie er 30%. Mindre fald viser, at indtægterne pr. aktie har holdt sig bedre. Salg af ejendomme, ændringer i aktiviteten og ændringer i antal aktier kan alle påvirke tallet.Tæller 100% af denne delscore. Point: 10% giver 100 point; 80% giver 0.

Evnen til at blive ved med at tjene penge

▸Afkast i forhold til låneomkostningVi sammenligner afkastet i virksomheden med dens anslåede låneomkostning efter skat. Et afkast på 12% og en låneomkostning på 4% giver en forskel på 8 procentpoint. En større forskel er stærkere her. Vi tager gennemsnittet af årets forskelle, så vi ikke kun bruger ét år. Sammenligningen medregner ikke det afkast, ejerne kræver. For denne virksomhedstype bruger vi ejendomsselskabets afkast på kapital.Tæller 66,67% af denne delscore. Point: 0 procentpoint giver 0 point; 8 procentpoint giver 100.
▸Følger ejendomsindtjeningen med indtægterne?Vi ser på udviklingen i FFO divideret med ejendomsindtægterne. En stigning fra 40% til 45% betyder, at 5 kr. mere af hver 100 kr. i indtægter bliver til justeret ejendomsindtjening. En stigende andel styrker dette mål. En faldende svækker det.Tæller 33,33% af denne delscore. Point: −2 procentpoint om året giver 0 point; +2 procentpoint om året giver 100.

Evnen til at betale udbytte

▸Hvor meget af ejendomsindtjeningen betales som udbytte?Vi dividerer udbytte pr. aktie med FFO pr. aktie for samme periode. Et udbytte på 3 kr. mod FFO på 4 kr. betyder, at 75% betales ud. En mindre andel giver mere plads, hvis ejendomsindtjeningen falder. FFO fratrækker ikke alle nødvendige udgifter til ejendommene.Tæller 100% af denne delscore. Point: Op til 60% udbetalt giver 100 point; 75% giver 85; 90% giver 50; 100% eller mere giver 0.

Hvilke år ser vi på?

Når vi undersøger, hvordan virksomheden klarede svære år, ser vi på op til otte hele regnskabsår. For evnen til at blive ved med at tjene penge bruger vi op til fem. De fleste historiske målinger kræver mindst tre brugbare år. Med kun tre eller fire år er sikkerheden Begrænset.

Til aktuelle mål for gæld og udbytte bruger vi de seneste 12 måneder, ofte kaldet TTM. Mangler de tal, bruger vi det seneste hele regnskabsår. Et forholdstal sammenligner altid tal fra samme periode.

Vi tæller ikke en løbende 12-måneders sum som et ekstra regnskabsår. Vi henter heller ikke ældre år ind for at udfylde huller. Kortene viser, hvilke perioder der er brugt.

Hvor mange oplysninger bygger scoren på?

Datadækning fortæller, hvor meget af den planlagte beregning vi har brugbare tal til, når vi tager højde for, hvor meget hvert mål tæller.

Høj: mindst 90% datadækning. God: mindst 70%. Begrænset: mindst 60%. Vi skal også kunne måle mindst 60% af gældsdelen. Uden de gældsoplysninger, eller under 60% samlet datadækning, viser vi ingen score.

En kort historik på tre eller fire år, visse erstatningsmål samt metoderne for forsikring og finansielle tjenester betyder, at sikkerheden højst er Begrænset. Vurderingen beskriver oplysningerne bag scoren, ikke en garanti om fremtiden.